sreda, 18. 4. 2018

Stanovanjski dodatek je nujen pogoj za uvedbo stroškovnih najemnin

Pogovor s Sašem Rinkom, direktorjem Javnega stanovanjskega sklada MOL
avtor dr. Uroš Grilc

Sašo Rink je pravnik in od leta 2013 direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana. Bil je mestni svetnik in kot predsednik Sveta za odpravo arhitekturnih in komunikacijskih ovir Mestne občine Ljubljana je zaslužen za nemalo pomembnih sistemskih premikov, ki odpravljajo nefunkcionalne rešitve, s katerimi se soočajo osebe z oviranostmi. Iz njega veje iskrena predanost svojemu delu, resnost in predvsem izjemen posluh za potrebe Ljubljančank in Ljubljančanov pri reševanju stanovanjske problematike.

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana v sedanji formalni in statusni obliki deluje od leta 2002. Poslanstvo sklada je izvajati stanovanjski program občine. Če pustimo ob strani vmesne statusne in zakonske spremembe, ki jim je sklad moral slediti, kaj se je v tem obdobju od ustanovitve v prestolnici bistvenega spremenilo na stanovanjskem področju?

Čeprav bi si izjemno želel drugačnega odgovora, je treba priznati, da ne prav veliko. Od osamosvojitve je tudi na stanovanjskem področju v ospredje prišla mantra, da bo nevidna roka trga uredila večino družbenih in ekonomskih razmerij. Stari sistem stanovanjske preskrbe, ki je slonel na prispevkih delodajalcev in delavcev, je bil pozabljen, najemni stanovanjski fond razprodan, finančne spodbude pa usmerjene v zagotavljanje pretežno lastniških stanovanj. Uspeh prosilcev na razpisih sklada se zato giblje okoli 10 odstotkov, kar je seveda nedopustno. Nekaj upanja vendarle kaže leta 2015 v Državnem zboru RS sprejeta Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025, ki na državni ravni predvideva obrat v stanovanjski politiki od pretežno lastniškega k najemniškemu konceptu stanovanjske preskrbe. Le upamo lahko, da bodo ukrepi iz resolucije tudi uresničeni, predvsem pa, da bodo za izvrševanje zagotovljeni tudi viri financiranja. Sicer bo to le ena izmed mnogih strategij, ki »obvisijo v zraku« in so le mrtva črka na papirju.

Mestna občina Ljubljana je kot ustanoviteljica večkrat dokapitalizirala Javni stanovanjski sklad tako s stvarnim kot finančnim premoženjem. Prav tako je Javni stanovanjski sklad premoženje, ki ga ni potreboval za opravljanje svojih nalog, večkrat vrnil. Torej lahko sklepamo, da je stanovanjska politika občine proaktivna in se prilagaja vsakokratnim razmeram na nepremičninskem trgu?

Občinske dokapitalizacije so vsekakor znak proaktivne stanovanjske politike na lokalni ravni in kažejo na posluh občine za potrebe našega sklada. Brez tega bi bilo povečevanje števila najemnih stanovanj praktično nemogoče. V tem pogledu smo eden izmed redkih stanovanjskih skladov, ki je deležen tovrstne podpore ustanoviteljice. Nemalo kolegov se namreč sooča z resnimi težavami pri poslovanju in so praktično obsojeni na životarjenje, brez kakršnih koli investicij v nova stanovanja. Pri tem je treba poudariti, da pri zagotavljanju ustrezne podpore igrajo v Ljubljani pomembno vlogo vsi deležniki na lokalni ravni, od javnih podjetij do oddelkov mestne uprave, predvsem pa župan Zoran Janković, ki v velikem delu poskrbi za usklajenost vseh omenjenih.

Od leta 2016 Slovenija beleži ponovno gospodarsko rast, kar se odraža tudi na nepremičninskem trgu. Kateri ukrepi tudi na stanovanjskem področju v Mestni občini Ljubljana prinašajo večje število stanovanj?

Gospodarska rast nedvomno vpliva tudi na stanovanjsko področje, kar se kaže v ponovnem zagonu zaustavljenih nepremičninskih projektov in večji ponudbi stanovanjskih enot, namenjenih prodaji. Toda stroški gradenj, ki glede na dejavnost stanovanjskega sklada predstavljajo velik del odhodkov, ponovno naraščajo. Reševanje bivanjskih stisk z nakupom lastnega stanovanja je morda postalo nekoliko lažje, vendar se ponudba najemnih stanovanjskih enot za dolgoročni najem vseeno ne povečuje.

Kaj je ključ stanovanjske politike vašega sklada? Kaj je tisto, kar Ljubljana kot prestolnica nujno potrebuje na stanovanjskem področju?

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana razpolaga s približno 4200 stanovanjskimi enotami, ocenjen primanjkljaj neprofitnih najemnih stanovanj v prestolnici znaša približno 4000 stanovanjskih enot. Ta manko bo brez korenitih sprememb na sistemski ravni zelo težko odpraviti v doglednem času. Velik korak k stabilizaciji javnega najemnega trga bi pomenili odprava neprofitne najemnine, ki se ni spreminjala vse od leta 2007 in je v tem hipu podcenjena, ter uvedba stroškovne najemnine, ki je predvidena z državno resolucijo in bi pokrivala vse stroške, povezane z gradnjo in upravljanjem s stanovanji. To bi prispevalo k stabilizaciji tako povpraševanja, ki ga je glede na višino najemnin izjemno težko oceniti kot realno, kot ponudbe, saj veliko potencialnih investitorjev ne gradi javnih najemnih stanovanj prav zato, ker najemnine ne pokrivajo stroškov, povezanih s stanovanjskimi enotami. Ob tem je stanovanjski dodatek nujen pogoj za uvedbo stroškovnih najemnin, in sicer kot socialni korektiv za tiste, ki ne bodo zmogli bremen stanovanjskih stroškov: neto obremenitev najšibkejših se ne bi smela povečati. Zadnji izmed nujnih ukrepov, ki jih navaja resolucija, pa je trajen sistemski vir financiranja stanovanjske preskrbe, s katerim bo šele možno resno in celovito izvajanje stanovanjske politike.

V naslednjih letih se lotevate nemalo investicij. Katere so ključne?

Trenutno poteka gradnja 38 stanovanjskih enot v Zalogu, ki jih bo sklad sredi leta pridobil z nakupom, v Polju pa gradimo 64 stanovanjskih enot v okviru projekta Polje IV, katerega zaključek je predviden v začetku naslednjega leta. Imamo za okrog 1500 stanovanjskih enot investicij v različnih fazah projektov, pri čemer naj poudarim, da je prav vsaka pridobljena stanovanjska enota izjemno pomembna. Če se omejim na največje projekte, naj omenim samo Rakovo jelšo II s 156 in Novo Brdo s 174 stanovanjskimi enotami. Oba projekta bi lahko začeli graditi letos in ju končali leta 2020, vse je odvisno od pridobivanja gradbenih dovoljenj in uspešnosti javnonaročniških postopkov. Približno 60 stanovanjskih enot na Jesihovem štradonu bo letos predmet arhitekturnega natečaja, izgradnja pa je predvidena v letu 2021. Intenzivno tudi razvijamo in lastniško zaokrožujemo območje v komunalni coni Povšetova, kjer bi v prihodnosti lahko pridobili okrog 400 stanovanjskih enot.

Sklad se v zadnjih letih ni ustrašil niti bolj ciljnih ukrepov stanovanjske politike. Stanovanja za mlade bodo leta 2018 prvič razdeljena po inovativnem ključu. Kaj si obetate od tega ukrepa?

Na razpis za dodelitev 30 najemnih stanovanj za mlade – po 10 za družine, pare in posameznike – smo do končnega roka prejeli 398 vlog, ki jih trenutno pregledujemo. Tudi na tem razpisu bo torej, enako kot na neprofitnem delu, rešen zgolj majhen del prosilcev. Razpis je namenjen mladim, ki pridobivajo dohodke iz kakršnega koli vira, kot podpora v procesu osamosvajanja, stanovanjske enote pa jim bodo dodeljene za določen čas desetih let. V tem času pričakujemo, da se bodo bodoči mladi najemniki tudi s pomočjo cenovno dostopnega najema osamosvojili, stanovanjsko vprašanje pa rešili na katerega od alternativnih načinov.

Sklad ima tudi eno ključnih nalog pri izvajanju socialne politike občine. Koliko stanovanjskih enot je v tem trenutku namenjenih socialno ogroženim? Ali kaj opažate na tem področju?

Pojasniti je treba, da v nasprotju s splošnim prepričanjem neprofitna najemna stanovanja nikakor niso namenjena zgolj socialno ogroženim, marveč so kot ukrep stanovanjske politike usmerjena v večino prebivalstva, ki si stanovanjsko vprašanje želi rešiti s pomočjo najema. Iz pravice do najema neprofitnih stanovanjskih enot so izločeni le tisti, ki presegajo dokaj visoke dohodkovne in premoženjske cenzuse. Če vzamemo v račun, da je za samsko osebo dohodkovni cenzus preko 2100 evrov neto dohodka mesečno, je obseg upravičencev vsekakor širok, neprofitna stanovanja pa niso namenjena zgolj socialno ogroženim. Temu mnenju je najbrž botrovalo dejstvo, da na vsakokratnih razpisih za dodelitev neprofitnih najemnih stanovanj uspejo v veliki večini zgolj prosilci, ki živijo v najtežjih bivanjskih razmerah in tudi socialnih stiskah.

Drugače pa Javni stanovanjski sklad razpolaga s 426 bivalnimi enotami, ki so namenjene tistim z najtežjimi bivanjskimi stiskami. Gre za stanovanjske enote, ki se dodeljujejo za določen čas trajanja te stiske, površinski cenzusi pa so bistveno nižji kot pri neprofitnih najemnih stanovanjih: na osebo je v povprečju dodeljeno 12,55 m2 bivalne površine. Najemniki bivalnih enot so večinoma nezaposleni invalidi, uporabnice varnih hiš, deložirani iz neprofitnih stanovanj, starejši z nizkimi dohodki, žrtve nasilja v družini, v bivalni enoti pa v povprečju ostanejo tri leta in pol.

Če bi vzeli za zgled stanovanjsko politiko kakega evropskega mesta, katerega bi izbrali in zakaj?

Vsekakor je Dunaj vodilno mesto v kakovosti življenja v svetovnem merilu, tudi po zaslugi stanovanjske politike. Tradicija zagotavljanja trajnega in varnega najema v mestu se izraža v 220.000 najemnih stanovanjih v mestni lasti in dodatnih 200.000 najemnih stanovanjskih enotah v lasti neprofitnih stanovanjskih organizacij. Te zagotavljajo najemna stanovanja po dostopnih cenah, delež najemnih stanovanj v mestu pa predstavlja 70 % celotnega stanovanjskega fonda. Najem stanovanja je torej pravilo, lastništvo pa izjema – povsem drugačna miselnost kot v našem okolju. Zagotavljanje ustrezne stanovanjske politike na Dunaju je tudi na politični ravni sprejeto kot »javna služba« in nikakor ne kot tržno blago, pomemben del zagotavljanja cenovno dostopnih stanovanj pa predstavljajo zadruge, ki imajo podporo tako mesta kot države.

Koliko stanovanj je sklad pridobil v zadnjih letih?

Leta 2015 je Javni stanovanjski sklad MOL zgradil stanovanjsko sosesko Polje III, s katero je pridobil 148 novih stanovanjskih enot. V letu 2016 je zaključil gradnjo stanovanjske soseske Dolgi most s 30 stanovanjskimi enotami.

Posebej uspešno je bilo leto 2017. Z rekonstrukcijo nekdanjega poslovno-stanovanjskega objekta na naslovu Ob Ljubljanici 42 je bilo dobljenih 10 stanovanjskih enot. S prenovo prostorov (samskih sob ter skupnih sanitarij in ostalih pomožnih prostorov) v 2. nadstropju stavbe na naslovu Ulica Vide Pregarc 34 je nastalo 7 stanovanjskih enot z lastnimi sanitarijami in kuhinjami ter pripadajočimi shrambami v isti etaži. V nekdanjem samskem domu na naslovu Hladilniška pot 34 je bilo zagotovljenih 23 stanovanjskih enot. S celovito prenovo nekdanjega samskega doma na naslovu Knobleharjeva ulica 24 je bilo dobljenih 71 bivalnih enot. V okviru zagotavljanja stanovanjskih stavb za bivanje ranljivih skupin je na lokaciji Vinčarjeva zrasla stanovanjska stavba za posebne namene – Hiša Sonček. Navedena dvoetažna stanovanjska stavba je bila zasnovana in zgrajena v sodelovanju z Zvezo društev za cerebralno paralizo – Sonček, z namenom reševanja bivanjskih potreb oseb s cerebralno paralizo. V stavbi je zagotovljeno bivanje skupnosti 14 oseb s posebnimi potrebami.

Ključni projekti za reševanje stanovanjske problematike v Ljubljani

  • V leseni montažni stanovanjsko-poslovni soseski Polje IV, ki se ravno gradi, bomo zagotovili 64 javnih najemnih stanovanjskih enot, prepotrebno enoto Mestne knjižnice Ljubljana in prostore za lekarno.
  • Veselimo se skorajšnjega dokončanja 38 stanovanjskih enot v Zalogu, ki jih bomo pridobili na podlagi sklenjene prodajne pogodbe.
  • Z rekonstrukcijo podstrehe večstanovanjske stavbe na Zarnikovi ulici 4 bomo pridobili 7 novih stanovanjskih enot (s skupno neto tlorisno površino 189,08 m2), z izvedbo funkcionalne preureditve in prilagoditve obstoječih 13 stanovanjskih enot v lasti sklada, ki so locirane v različnih nadstropjih te stavbe, pa bomo zagotovili še 11 stanovanjskih enot (239,68 m2).
  • Po že izvedeni rušitvi obstoječih (dotrajanih) objektov na lokaciji Pečinska 2 bomo z izgradnjo nove stanovanjske stavbe (502 m2) zagotovili 6 stanovanjskih enot (v površini do 50 m2).
  • V okviru projektov v razvoju smo z aktivnostmi najbližje pridobitvi gradbenega dovoljenja za izgradnjo stanovanjske soseske Brdo 2, v okviru katere bomo zagotovili 174 novih javnih najemnih stanovanjskih enot.
  • Glede na že potrjeni idejni projekt je na območju Rakove jelše načrtovana gradnja stanovanjske soseske Rakova jelša II s petimi dvonadstropnimi večstanovanjskimi objekti s skupno 156 stanovanjskimi enotami in samostojnim pritličnim objektom, v katerega bodo umeščeni večnamenski prostor lokalne skupnosti in prostori, namenjeni gostinski in storitveni dejavnosti.
  • S pozidavo zemljišč na Jesihovem štradonu je načrtovanih okrog 60 novih javnih najemnih stanovanjskih enot.
  • Pomemben projekt je obnova poslovne stavbe na Vodnikovi cesti 5, ki bo postala stanovanjska stavba za potrebe bivanja 12 odraslih varovancev z motnjo v telesnem in duševnem razvoju. Ob tem bo izvedena tudi ureditev zunanjih površin ter prometna in komunalna ureditev. Projekt nastaja v sodelovanju s Centrom za usposabljanje, delo in varstvo Dolfke Boštjančič Draga.
  • Pomembnejše razvojno območje stanovanjske gradnje v prihodnjem obdobju je Komunalna cona Povšetova, ki obeta 350 stanovanjskih enot, v različnih fazah razvoja pa so tudi drugi projekti na različnih lokacijah (projekti: Zelena jama – Zvezna ulica, Nad motelom, Cesta španskih borcev, Litijska – Pesarska, Tomačevo, Glince, Dravlje). Z njimi sklad načrtuje preko 400 novih stanovanjskih enot.

Stanovanjska politika v Ljubljani išče tudi nove pristope

Na območju Rakove jelše razvijamo projekt stanovanjske gradnje Rakova jelša I. Po grobih ocenah bi v okviru tega projekta lahko zagotovili okrog 125 novih stanovanjskih enot. Posebnost tega projekta je, da bo del stanovanjskih enot, zgrajenih na tej lokaciji, namenjen za oddajo v neprofitni najem mladim do 29. leta. Del zemljišč bo namenjen pilotnemu projektu zadružne stanovanjske gradnje, ki ga bosta v sodelovanju z zasebnim partnerjem, tj. zadrugo, izbrala mestni in državni stanovanjski sklad kot sodelujoča javna partnerja. Na preostalem delu zemljišč bo JSS MOL zgradil javne najemne stanovanjske enote.