Kako so stanovalci bloka na Bilečanski 5 stopili skupaj in ustvarili Naj blok v Ljubljani

V 14-nadstropnem bloku s 168 stanovanji se spremembe niso začele z velikimi projekti, temveč z majhnimi koraki. Najprej z več komunikacije, z urejanjem skupnih prostorov in postopnim grajenjem zaupanja med stanovalci. Korak za korakom so začeli reševati tudi večje izzive – od tehničnih sistemov in dvigal do strehe, fasade in energetske sanacije stavbe.
Danes je razlika očitna. Blok je energetsko bistveno učinkovitejši, stroški ogrevanja so nižji, kakovost bivanja pa občutno boljša. Stavba dosega energetski razred B2, kar je primerljivo z novogradnjami. Skupni trud stanovalcev je bil leta 2018 nagrajen tudi s priznanjem Naj blok.
Zgodba Bilečanske 5 je zato veliko več kot le zgodba o prenovi stavbe. Je zgodba o sodelovanju, vztrajnosti in skupnosti, ki je dokazala, da je mogoče doseči konsenz tudi v velikem bloku. Kot pravi Goran Žarić, eden ključnih pobudnikov prenove: »Najprej so potrebni čas, denar, volja in ogromno komunikacije.«
Prav ta kombinacija je stanovalcem omogočila, da so iz dotrajane stavbe ustvarili sodoben, energetsko učinkovit in prijeten dom – in dokazali, da se velike spremembe pogosto začnejo z majhno idejo in skupnim korakom naprej.
Celotno zgodbo prenove, izzive in ključne korake na tej poti v intervjuju »Kako smo prenovili blok in postali Naj blok 2018« nam je zaupal predstavnik stanovalcev Goran Žarić.

Goran, kaj vam je skupaj s sosedi uspelo doseči na Bilečanski 5 in zakaj je vaš blok prejel naziv Naj blok 2018?

Uspelo nam je predvsem ozavestiti lastnike, da so sami odgovorni za svojo lastnino in da je nujno vlagati v skupno dobro. To je bil prvi in najpomembnejši korak. Zaupanje smo gradili postopoma, z manjšimi, a vidnimi koraki, kot sta menjava žarnic in ureditev okolice. Tako so ljudje videli, da mislimo resno in da imamo rezultate, ki se vidijo.
Priznanje Naj blok 2018 je bila potrditev, da smo na pravi poti, da smo se projekta lotili na pravi način in dosegli cilj, ki smo si ga zastavili, prenovo našega doma. To je izjemno lepo priznanje za ves trud, delo in tudi denar, ki smo ga vložili v prenovo. Kriteriji za to priznanje so bili zahtevni – morali smo izpolniti številne pogoje in dokazati, da smo se lotili prenove odgovorno in strokovno. To je bilo tudi lepo sporočilo vsem nam, stanovalcem in etažnim lastnikom,  da je naš trud in vlaganje pomenilo nekaj.

Kakšno je bilo stanje bloka pred prenovo in kaj je sprožilo odločitev za prenovo?

Blok je bil v slabem stanju. Imeli smo resne težave z vodo – nekateri stanovalci v višjih nadstropjih občasno sploh niso imeli vode, ker je hidroforna postaja slabo delovala. Dvigala niso bila v celoti operativna, kar je bilo še posebej problematično v 14-nadstropni stavbi. Cevi v stenah so bile naluknjane, voda je puščala skozi nadstropja, streha je bila v slabem stanju. Fasada je bila stara in neurejena, okna v skupnih prostorih pa so bila dotrajana.
Odločitev za prenovo se je rodila iz zavedanja, da je to naša lastna lastnina in da brez vlaganja v skupno dobro blok samo propada. Najprej smo se lotili manjših stvari – zamenjali smo vzdrževalce, uredili svetlobo, počistili okolico. S temi koraki smo pokazali, da je mogoče kaj spremeniti, in postopoma smo gradili zaupanje za večje projekte.

Prenova je potekala v več fazah. Lahko opišete ključne korake in kako ste jih načrtovali?

Res je, nismo se lotili vsega naenkrat. To je bila premišljena strategija, ker smo vedeli, da je treba ljudem pokazati rezultate, da bi jih motivirali za nadaljnje vlaganje.
Prva faza – ozaveščanje in mali koraki: Začeli smo s komunikacijo. Naredili smo spletno stran, odprli elektronski naslov in začeli s sestanki. Zamenjali smo vzdrževalce, hidroforno in toplotno postajo, hišnika, čistilni servis. Vse luči v skupnih prostorih smo zamenjali z varčnimi. Nekatere smo celo odstranili, ker jih je bilo preveč. S temi manjšimi, a pomembnimi dejanji smo postopoma gradili zaupanje med stanovalci. Ljudje so videli spremembe in razumeli, da mislimo resno.
Druga faza – povečanje rezervnega sklada: Vzporedno smo povečali vplačila v rezervni sklad. To je bilo ključno, ker brez finančnih sredstev ne moremo nič narediti. Rezervni sklad se financira z vplačili na kvadratni meter stanovanja. Povečali smo ga z 20 centov na 1,30 evra na kvadratni meter na mesec. Za stanovanje s 60 kvadratnimi metri to pomeni skoraj 100 evrov na mesec – kot mini kredit. To je bila težka odločitev, a potrebna. Transparentna komunikacija je bila ključna, da so ljudje razumeli, zakaj je to potrebno.
Tretja faza – večje prenove: Ko smo zbrali dovolj sredstev, smo se lotili večjih investicij. Celovito smo prenovili hidroforno in toplotno postajo, obnovili smo dvigala, prenovili smo streho, fasado, zamenjali okna v skupnih prostorih in prepleskali notranjost. Fasada je bila največja investicija – stala je okoli 440 tisoč evrov. Skupno nas je prenova objekta do sedaj stala več kot 700 tisoč evrov, danes bi bila takšna investicija še dražja.

Kaj je bil največji finančni izziv in kako ste ga premagali?

Največji finančni izziv je bilo prepričati ljudi, da vlagajo v skupno lastnino. Ljudje so navajeni na to, da so njihova vplačila v rezervni sklad minimalna, zato je povečanje na 1,30 evra na kvadratni meter na mesec sprva naletelo na odpor. Morali smo biti zelo jasni in transparentni. Pokazali smo jim, koliko denarja imamo na računu, kaj je potrebno in zakaj. Ko smo začeli, smo na računu rezervnega sklada imeli približno 80 tisoč evrov. Da bi se sploh lahko pogovarjali o prenovi fasade, smo morali zbrati blizu 250 tisoč evrov.
Poleg tega je bilo ključno, da smo pridobili sredstva  Eko sklada – državnega sklada za energetske prenove. To je zahtevalo veliko papirjev in dokumentacije, a je bilo vredno, ker smo dobili nepovratna sredstva. Tu se je najbolj pokazala enotnost saj smo stanovalci skupaj zbirali podpise in izjave, še posebej pa nam je tu pomagala soseda Katarina, ki je s tem imela izkušnje. 

Kako ste komunicirali s stanovalci in kako ste jih vključili v odločitve?

Komunikacija je bila ključna za uspeh. Naredili smo spletno stran, odprli elektronski naslov (Bilecanska5.lj@gmail.com), ki ga uporabljamo še danes. Glavno komunikacijsko sredstvo pa je bila oglasna deska – tam smo objavili vsa obvestila. Imeli smo redne sestanke nadzornega odbora, skoraj mesečne na začetku. Vsak prvi torek v mesecu smo imeli »uradne ure«, ko so stanovalci prišli, zastavljali vprašanja in podajali mnenja.
Elektronska pošta in oglasna deska sta bila tudi kanala, preko katerih smo obveščali o sklepih nadzornega odbora in o tem, kaj smo komunicirali z upravnikom. Obveščanje stanovalcev o aktivnostih je bilo ključno – ljudje so morali vedeti, kaj se dogaja in zakaj.

Kako vam je uspelo prepričati stanovalce, ki so na začetku prenovi nasprotovali?

Ključna je bila individualna komunikacija. Z vsakim posebej smo se pogovorili, jim prisluhnili in jim razložili, zakaj je prenova nujna ter katere konkretne koristi prinaša. Ljudje so razumni in ko se na lastne oči prepričajo o slabem stanju stavbe – na primer, da dvigala ne delujejo, da imajo težave z oskrbo z vodo, da je streha puščala – razumejo, da je treba ukrepati.
Večino stanovalcev smo prepričali z dejstvi. Pokazali smo jim, kaj je v slabem stanju, kaj je potrebno popraviti in kakšne koristi bo prenova prinesla. Seveda vedno obstajajo posamezniki, ki imajo pomisleke, drugačno mnenje ali pa jim kaj ne ustreza, a z odprto in iskreno komunikacijo nam je uspelo prepričati veliko večino. Ni bilo enostavno – včasih smo morali biti  tudi malo bolj trdni in direktni v komunikaciji, a vedno transparentni in pošteni.

Poleg očitnih estetskih izboljšav, katere so največje koristi, ki jih je prenova prinesla?

Največja in najbolj merljiva korist so zagotovo prihranki pri ogrevanju. Z dodatno 14-centimetrsko izolacijo na fasadi in novimi okni porabimo bistveno manj energije, kar se neposredno pozna na nižjih položnicah. Posebej je to opazno pozimi – v stanovanjih s severno orientacijo potrebuješ bistveno manj energije za ogrevanje.
Poleg tega se je izboljšala splošna kakovost bivanja. Nova, funkcionalna dvigala, delujoči vodovodni sistemi, prenovljena streha,  to vse prispeva k boljšemu počutju in varnosti. Dvignila se je tudi vrednost nepremičnine. Ko pride potencialni kupec v blok, vidi, da je fasada urejena, streha urejena, okna nova – to mu pove, da je blok dobro vzdrževan. To se odraža v ceni nepremičnin.
Naš blok ima zdaj energetsko izkaznico B2, kar je primerljivo z novogradnjami. Pred prenovo smo bili v razredu F. To je ogromna razlika in konkreten dokaz uspešnosti energetske prenove. Energetska izkaznica je bila potrjena z meritvami, zato je to objektivna ocena.

Kaj je bila vloga strokovnega nadzora pri prenovi?

Strokovni nadzor je bil izjemno pomemben. Imeli smo neodvisnega nadzornika, ki je spremljal izvedbo del in zagotavljal kakovost. To je stalo čez 10 tisoč evrov, kar je precejšen znesek, a je bilo vredno. Nadzornik je moral zagotoviti, da so vgrajeni pravi materiali, da je vse narejeno pravilno, da je kakovost res taka, kot je bila dogovorjena.
To je ključno, ker kot stanovalci ne moremo vedeti, ali so vgrajeni  pravi materiali, pravi 'šraufi' ali je vse ustrezne in  prave kakovosti. Nadzornik je to vedel in je to kontroliral. Brez neodvisnega nadzora bi bilo mogoče, da bi izvajalci varčevali na kakovosti. Strokovni nadzor je bil investicija v kakovost, ki se je izplačala.

Kako ste izbirali izvajalce del?

Izbira izvajalcev je bila ključna. Nismo šli samo na najcenejšo ponudbo. Iskali smo strokovnjake, ki so se spoznali na svoje delo. Na primer, pri strehi je izvajalec razložil, kateri material je primeren za naše podnebje, zakaj je en material boljši od drugega glede na temperaturne razlike. Ko nekdo govori strokovno in ve, kaj govori, mu lahko zaupaš.
Enako je bilo pri fasadi, pri čiščenju bloka, pri vzdrževanju. Iskali smo ljudi, ki so strokovni na svojem področju, ki imajo izkušnje in ki vzdržujejo več objektov. To niso bili prijatelji od prijateljev, ampak podjetja z referencami in s strokovnim znanjem. To je bila ključna razlika.

Kakšen nasvet bi dali tistim, ki se šele odločajo za prenovo svojega bloka?

Najprej, potreben je čas, denar, volja in ogromno komunikacije. Odprta in transparentna komunikacija s stanovalci in upravnikom je ključna za uspeh. Ljudje morajo vedeti, kaj se dogaja, zakaj se dogaja in kakšne koristi bo to prineslo.
Drugo, imeti moraš dobro strokovno podporo in neodvisen nadzor, ki bo zagotavljal kakovost izvedbe. To stane, a se izplača.
Tretje, ne pozabite, da niste sami. Povežite se s sosedi, poiščite pomoč pri strokovnjakih in se učite iz izkušenj drugih, ki so takšno pot že prehodili.
Četrto, bodite realisti. Vedno se da bolje, vedno se da drugače, a z denarjem, ki ga imaš, in s časom, ki ga imaš, naredi najboljše, kar lahko.
Peti nasvet pa je: ne obupajte. Proces je dolg, včasih je frustrirajoč, a je vse to vredno rezultatov.  Ko vidim naš blok danes, sem ponosen. To je naša lastnina in je lepa.

Za konec, kakšna je bila vloga upravnika v celotnem procesu?

Upravnik je bil ključen del trikotnika: stanovalci – nadzorni odbor – upravnik. Dobro sodelovanje in jasna komunikacija z njim sta bila nujna za uspeh. Vse postopke smo vodili v skladu z zakonodajo, transparentno in s pisnimi sledmi. Upravnik nam je bil v veliko pomoč pri izvedbi, zbiranju ponudb, vodenju samega projekta in pri komunikaciji s stanovalci.
Včasih je bilo treba biti tudi malo bolj trden – pokazati, koliko denarja imamo, kaj je potrebno, kaj je mogoče. Ampak vedno smo bili odprti v komuikaciji  in transparentni. Brez dobrega sodelovanja z upravnikom bi bil projekt bistveno težje izvedljiv. On je bil tudi vez med nadzornim odborom in stanovalci, kar je bilo zelo pomembno.

Kaj bi spremenili, če bi se lotili prenove znova?

Če bi se lotili prenove znova, bi mogoče še prej poiskali strokovno pomoč. To stane, a bi prihranil čas in morda tudi denar na dolgi rok. Mogoče bi se prej posvetovali tudi z ljudmi, ki so to že prej naredili, kaj so počeli in kaj bi spremenili.
Ampak, ko gledam nazaj, ni bilo kaj velikega za spremembo. Hitreje ne bi šlo nič, ker če nimaš denarja, ne moreš narediti nič. Mogoče bi spodbudil več ljudi, da bi se vključili v nadzorni odbor. Ljudje so pogosto zadržani do tega, a ko si enkrat v odboru, si lahko proaktiven. 
Skupno pa sem zadovoljen s potekom prenove. Delali smo najboljše, kar smo lahko, v razmerah, kot so bile, z denarjem, ki smo ga imeli. Rezultat je blok, ki je lepo obnovljen, energetsko učinkovit in v katerem je prijetno živeti.