Nepremičnine MOL

Ravnanje z nepremičnim premoženjem

Nepremično premoženje kot del stvarnega premoženja v lasti države in samoupravnih lokalnih skupnosti predstavlja pomemben del premoženja.

Pri razpolaganju in upravljanju z nepremičnim premoženjem je potrebno ravnati v skladu z zakonodajo, ki ureja to področje in v skladu z načeli ravnanja s stvarnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti.

Prav zaradi načela preglednosti in javnosti postopkov sta Oddelek za ravnanje z nepremičninami in Center za informatiko Mestne občine Ljubljana ( v nadaljevanju MOL) pripravila spletno aplikacijo »Nepremičnine MOL«.
Spletna aplikacija omogoča transparenten vpogled v načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem MOL, enoten vpogled v javne objave razpolaganj, enoten način pridobivanja informacij s strani zainteresiranih ponudnikov in statistično obdelavo in spremljanje javnih objav.
Na spletni strani »Nepremičnine MOL« so objavljene nepremičnine v lasti Mestne občine Ljubljana, ki so v letnem načrtu razpolaganj z nepremičnim premoženjem in nepremičnine, ki so v načrtu oddaje v najem. Iskalnik vam omogoča hitro iskanje nepremičnin po »Vrsti nepremičnine«, »Vrsti razpolaganja« in »Metodi razpolaganja«.

Za pregled nepremičnin, ki so trenutno javno objavljene izberete v izbiri Metode razpolaganja možnost »Trenutne javne objave«, za celoten seznam nepremičnin pa izberete »V letnem načrtu razpolaganja«.

Javne objave

Na javno objavo lahko kandidirate le takrat ko je le ta objavljena, v roku ter na način, ki je določen pri posamezni javni objavi v skladu z določili posamezne razpisne dokumentacije. Za obveščanje o javnih objavah se lahko prijavite tudi v zavihku e-nepremičnine tako, da v spletni obrazec vpišete zahtevane podatke, MOL pa vas bo sproti obveščala o javnih objavah.
Vse javne objave so objavljene le v »Razpisi, razgrnitve in javne objave«, dostop preko zavihka zgoraj.

Ogledi nepremičnin

Posamezne nepremičnine si je mogoče ogledati v času ko je pri posamezni nepremičnini odprt prijavni obrazec za prijavo na ogled in v času javne objave. Prijavo na ogled nepremičnine vam omogoča spletni obrazec, ko je objavljen oz. ob javni objavi. O morebitni spremembi časa ogleda nepremičnine boste obveščeni s povratnim sporočilom na vaš e- naslov.

Razpolaganje z nepremičninami – prodaja

Razpolaganje z nepremičnim premoženjem države in samoupravnih lokalnih skupnosti urejata Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti, (ZSPDSLS), (Ur. l. RS, št. 86/2010, in nasl. ) in Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS, št. 34/2011, in nasl.).
Nepremično premoženje, ki je predmet razpolaganja mora biti vključeno v letni načrt razpolaganja z nepremičnim premoženjem, ki je del načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem Mestne občine Ljubljana. Sprejme ga Mestni svet Mestne občine Ljubljana na predlog organa, pristojnega za izvrševanje proračuna. Načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem se predloži v sprejem skupaj s predlogom proračuna.
ZSPDSLS določa izjeme od obvezne vključitve v načrt ravnanja z nepremičnim premoženjem, ki nastanejo v primeru spremenjenih prostorskih potreb upravljavcev nepremičnega premoženja in jih ni bilo mogoče določiti ob pripravi načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem ali ob nepredvidenih okoliščinah na trgu, ki narekujejo hiter odziv. V teh primerih se lahko sklepa pravne posle, ki niso predvideni v veljavnem načrtu ravnanja z nepremičnim premoženjem, vendar lahko skupna vrednost teh poslov znaša največ 20 % skupne vrednosti načrta ravnanja z nepremičnim premoženjem. Skupno vrednost pravnih poslov v skladu s to izjemo vsako leto določi vlada oziroma svet samoupravne lokalne skupnosti v roku 30 dni po sprejemu proračuna.
Postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem se praviloma izvede z javno dražbo, razen če se z javnim zbiranjem ponudb pričakuje ugodnejši učinek razpolaganja, pri čemer je prvi cilj prodaje čim višja kupnina. Postopek razpolaganja je javen, razen kadar poseben zakon določa drugače.
Postopek se vodi na način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje vseh udeležencev v postopku in zagotavlja preglednost vodenja postopkov in sprejemanja odločitev.
Nepremično premoženje, ki je predmet razpolaganja, mora biti pred izvedbo postopka ocenjeno. Pred razpolaganjem s posameznim nepremičnim premoženjem, katerega posamična vrednost je izkustveno višja od 10.000 EUR, mora njegovo vrednost oceniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, ki je imenovan na podlagi zakona, ki ureja revidiranje, ali zakona, ki ureja sodišča.
S cenitvijo ugotovljena vrednost nepremičnine je ocenjena vrednost. Izhodiščna oziroma izklicna vrednost nepremičnine je vrednost, ki jo upravljavec določi ob izbiri metode ravnanja s stvarnim premoženjem in je enaka ocenjeni vrednosti ali je višja od te vrednosti.
Orientacijska vrednost nepremičnine je vrednost, ki jo določi upravljavec stvarnega premoženja na podlagi posplošene primerjalne ocene, na podlagi posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ki jo določa geodetska uprava RS, na podlagi predpisov, ki urejajo množično vrednotenje nepremičnin, oziroma izkustveno na podlagi primerjave prodaj primerljivega premoženja na trgu oziroma na podlagi drugih podatkov, s katerimi se določa cena stvarnega premoženja v smislu čim večjega približka dejanski vrednosti na trgu.
Na dan sklenitve pravnega posla cenitev nepremičnega premoženja, ki je predmet takega posla, ne sme biti starejša od dvanajst mesecev. Nepremično premoženje se ne sme prodati ali menjati pod ocenjeno vrednostjo, razen v primerih iz četrte in šeste alineje 23. člena tega ZSPDSLS:

  • če gre za prodajo ali menjavo za potrebe prenove posameznih delov stavb, ki so v razvojnih dokumentih države ali samoupravnih lokalnih skupnosti predvideni za prenovo in so v mešani lasti pravnih in fizičnih oseb ter so s predpisi opredeljeni kot kulturni spomenik ali so na območju, razglašenim za kulturni spomenik, ali
  • če gre za prodajo ali menjavo nepremičnin v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti, ki so skladno s prostorskimi akti namenjene razvoju ali dejavnosti industrijsko obrtnih con ter ob izpolnjevanju pogojev določenih v objavi javnega zbiranja ponudb zaradi uresničevanja razvojnega programa samoupravne lokalne skupnosti.

Nepremično premoženje se lahko brezplačno odsvoji le, če je pridobitelj oseba javnega prava razen javnega podjetja in je to v javnem interesu.
Vse zainteresirane kupce vabimo, da se prijavite na elektronsko obveščanje o javnih objavah prodaje nepremičnin. To storite tako, da odprete zavihek e-nepremičnine ter vpišete podatke v že pripravljen spletni obrazec.

Oddaja nepremičnin v najem

Oddaja v najem in oddaja v brezplačno uporabo sta del upravljanja z nepremičnim premoženjem v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju MOL), sta urejena z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS, št. 86/2010 in nasl. In Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS, št. 34/2011 in nasl.).
Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti določa, da se nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, lahko odda v najem. Postopek oddaje v najem se praviloma izvede z javno dražbo, razen če se z javnim zbiranjem ponudb pričakuje ugodnejši učinek razpolaganja, pri čemer je prvi cilj oddaje v najem čim višja najemnina. Postopek oddaje je javen, razen kadar poseben zakon določa drugače. Postopek se vodi na način, ki:

  • zagotavlja enakopravno obravnavanje vseh udeležencev v postopku,
  • zagotavlja preglednost vodenja postopkov in sprejemanja odločitev.

Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, lahko upravljavci oddajo v najem za nedoločen čas z odpovednim rokom, ki ne sme biti daljši od šestih mesecev. Upravljavci lahko poslovne stavbe in poslovne prostore, ki jih začasno ne potrebuje noben uporabnik, oddajo v najem za določen čas ali za nedoločen čas z odpovednim rokom v skladu z zakonom.
Kadar se nepremično premoženje oddaja v najem, višina nadomestila oziroma najemnine pa v enem letu izkustveno preseže 10.000 evrov, je potrebno opraviti cenitev višine nadomestila oziroma najemnine. Vrednost oceni pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, ki je imenovan na podlagi zakona, ki ureja revidiranje, ali zakona, ki ureja sodišča.
Pod ocenjeno vrednostjo se lahko odda v najem nepremično premoženje, ki je namenjeno poslovni dejavnosti, zlasti dejavnosti domače in umetnostne obrti ter kulturni dejavnosti, pri čemer je merilo za izbor najugodnejšega ponudnika ekonomsko najugodnejša ponudba, skladna z razvojnim programom MOL. Ta oddaja mora biti skladna s predpisi, ki urejajo državne pomoči. Oddaja v najem za takšne namene se izvede na podlagi metode javnega zbiranja ponudb. Objava javnega zbiranja ponudb mora vsebovati kriterije, ki bodo poleg ponujene najemnine odločilni za izbor najugodnejšega ponudnika. Objava vsebuje tudi navedbo, da bo sestavni del pogodbe o oddaji v najem nepremičnega premoženja določilo tudi o takih sankcijah, ki v primeru kršitve pogodbeno dogovorjenih obveznosti najemnika zagotavljajo uresničevanje razvojnega programa samoupravne lokalne skupnosti.
Poleg najemnine je obveznost najemnika oz. uporabnika tudi, da krije tudi obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja, stroške nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, stroške zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Nepremično premoženje se lahko odda v najem tudi na podlagi metode neposredne pogodbe, če je izpolnjen eden od naslednjih pogojev:

  • če je samoupravna lokalna skupnost manj kot 50-odstotna solastnica nepremičnine;
  • če je predviden letni prihodek od oddaje v najem nepremičnin nižji od 10.000 EUR;
  • če oddaja stvarnega premoženja v najem po eni od metod razpolaganja, v dveh mesecih od dneva, ko se je izkazalo, da je metoda neuspešna;
  • če se premoženje odda v najem osebam javnega prava za izvajanje javnih nalog, razen javnim podjetjem;
  • če se javna komunalna infrastruktura odda v najem izvajalcu gospodarske javne službe;
  • če se premoženje odda v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
  • če se premoženje odda socialnemu podjetju oziroma nepridobitni pravni osebi, kot je opredeljeno v zakonu, ki ureja socialno podjetništvo, ki namerava poslovati kot socialno podjetje in bo začela s postopkom registracije skladno z zakonom, ki ureja socialno podjetništvo, v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti, za katero je ustanovljena;
  • če se nepremično premoženje v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti, za katero je ustanovljeno, odda v najem socialnemu podjetju, delujočemu v skladu z zakonom, ki ureja socialno podjetništvo ter ob upoštevanju predpisov, ki urejajo dodeljevanje državnih pomoči;
  • če se odda nepremično premoženje, ki ga je socialno podjetje dotlej uporabljalo na podlagi pogodbe o brezplačni uporabi iz tretje alineje prvega odstavka 30. člena tega zakona;
  • če se stvarno premoženje odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah ali za razvoj obrambne industrije oziroma razvojnih obrambnih projektov.

Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:

  • osebam javnega prava za opravljanje javnih nalog razen javnim podjetjem;
  • nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu, za opravljanje dejavnosti, za katero so ustanovljene;
  • socialnemu podjetju oziroma nepridobitni pravni osebi, kot je opredeljena v zakonu, ki ureja socialno podjetništvo, ki namerava poslovati kot socialno podjetje in bo začela s postopkom registracije skladno z zakonom, ki ureja socialno podjetništvo, v obsegu, ki je potreben za opravljanje dejavnosti, za katero je ustanovljena;
  • mednarodnim organizacijam, katerih članica je Republika Slovenija in imajo na ozemlju Republike Slovenije svoj sedež, agencijo, oddelek, predstavništvo ali pisarno.

MOL si pridržuje diskrecijsko pravico, da sama odloči oz. presodi ali bo oddala nepremičnino v brezplačno uporabo.
Pred sklenitvijo neposredne pogodbe o oddaji stvarnega premoženja v brezplačno uporabo, je potrebno objaviti namero o oddaji v brezplačno uporabo na katero se lahko kandidira kdorkoli, ki ima status nevladne organizacije, ki deluje v javnem interesu, pri čemer mora pri kandidaturi priložiti dokazilo, da deluje v javnem interesu.
Med prispelimi kandidaturami se izbere najustreznejšo v smislu načela gospodarnosti.
Najemniki in Uporabnik, ki sklenejo pogodbo o najemu in pogodbo o brezplačni uporabi nepremičnega premoženja, krijejo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
Vse zainteresirane najemnike vabimo, da se prijavite na elektronsko obveščanje o javnih objavah oddaj nepremičnin v najem. To storite tako, da odprete zavihek e-nepremičnine ter vpišete podatke v že pripravljen spletni obrazec, kjer označite, prejem obvestil o oddaji nepremičnin.